上海房東拋售93套房產(chǎn)引轟動，樓市要變了？

這兩天，上海神秘房東拋售93套的房子套現(xiàn)4.5億的新聞掀起軒然大波。

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消息出來后，很多人都以為是不是房產(chǎn)稅試點政策落地了，這位房叔才急于拋售。

事實上，所謂的房東拋售93套房子根本是一場烏龍。

真正的賣家其實是一家房產(chǎn)公司，委托房產(chǎn)中介售賣浦東蒲城小區(qū)的一批老房子。

為啥一次性賣掉這么多？

故事還得從7年前說起，這家房產(chǎn)公司原本打算收購了小區(qū)房子搞開發(fā)，無奈最終只收購了部分，所以開發(fā)計劃擱置。

開發(fā)不成，只能賣掉房子，但因為沒能與小區(qū)居民達成共識，所以一直拖到現(xiàn)在才銷售。

由此看來，這次大規(guī)模拋售跟房產(chǎn)稅的出臺關(guān)系不大。

其實，除了這家房產(chǎn)公司，今年下半年，很多房地產(chǎn)公司內(nèi)部都在盤點清理手頭資產(chǎn)，解決遺留庫存問題，促進資金的回籠。

大概率是跟跟去年住建部出臺的三條紅線政策有關(guān)，企業(yè)為了減少負債率，而大規(guī)模拋售房產(chǎn)。

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那么此次企業(yè)大批拋售房產(chǎn)背后，是不是預示二手房要跌呢？

全國二手房如今什么情況了？

房價只漲不跌的時代成為過去式了。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)：70個大中城市中，9月份，二手房房價環(huán)比上漲的城市僅為17個，環(huán)比下跌城市達到52個，持平城市為1個。

來源中國統(tǒng)計局

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從成交量來看，全國重點城市的二手房交易下滑也很明顯：比如深圳、上海、廣州、杭州等城市都有不同程度的下滑。

（來源：Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心等等）  

其中下滑最明顯的就是深圳，二手房市場遭遇滑鐵盧，大批中介倒閉，其成交量更是創(chuàng)下十年來的歷史同期最低。

以8月為例，二手住宅成交量僅2043套，環(huán)比下滑20%。

為什么二手房樓市如今不景氣？

主要還是政府出臺了一系列鐵拳政策進行宏觀調(diào)控。

據(jù)央視財經(jīng)報道，截至8月底，今年全國樓市調(diào)控政策總數(shù)超400次，刷新歷史記錄。

從供應、貸款、成交、購房資格全面收緊，二手房市場遭遇“海陸空多面夾擊”，自然萎靡不振。

為什么年年都在高舉樓市調(diào)控舉措，但效果并不突出，而今年卻立竿見影呢？

歸根結(jié)底還是因為以下幾點原因：

深圳是全國第一個出臺二手房指導價的城市，從此，二手房價格空間變得更加透明化。過去天價掛牌的場面將成為過去式。

從目前二手房的價格來看，指導價大概是市場價的7折。

房價打折，不是更便宜了嗎？怎么買的人還少了呢？

那是因為銀行是根據(jù)指導價來放款的，一套市場價600萬的房子，首付需要180萬，指導價為420萬，銀行最多只能貸款294萬。首付就變成了306萬，整整多了226萬。

雖然總價低了，但是購房壓力卻陡增，想要入手的人也只能望而卻步。

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另一方面，對于房東來說，明明值600萬的房子，因為指導價限制，房子只值420萬，房東的資產(chǎn)無疑大幅縮水，必然不愿意賤賣。

房東不愿輕易出手，購房者首付門檻提高，成交量自然急劇下滑。

說了很多年的房產(chǎn)稅真的來了，今年官方發(fā)布了多次有關(guān)房產(chǎn)稅的消息和政策。

聞到一些風吹草動的房東們，害怕交稅割肉，早早掛牌出售，甚至急于出手只能跳樓大減價。

所以今年的二手房掛牌的數(shù)量明顯比往年多了不少。二手房供大于求，賣家自然要觀望，不愿輕易出手，畢竟大家習慣買漲不買跌。

為了避免大量資金流入炒房市場，央行對房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款總額都設(shè)置了上限。

從今年1月開始，中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%，如果是從小銀行貸款，能夠貸到的資金就更少。

同時，對購房者的首付資金來源作了嚴格限制。

銀行要求首付款來源必須是家庭自有的、或者是直系親屬自有的，禁止各種消費貸，經(jīng)營貸等違規(guī)資金進入樓市。

就算找父母借錢買房，也得拿出證明。如果首付款大部分是從親朋好友那借的，都不算合規(guī)的首付款來源，貸款很可能遭拒。

一旦卡住了房貸的脖子，能夠有條件買房的人肯定少之又少。

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一般情況下，申請房貸在半個月到一個月內(nèi)就能搞定。

但是從貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月略有延長。

為什么申請房貸的周期普遍延長？

主要是銀行發(fā)放房貸受限，首先是人行下發(fā)額度給總行，最后各大總行再分配各個支行。

額度充裕，放貸速度才會更快，否則只能等待。

深圳一位商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理表示：深圳現(xiàn)在整個按揭額度都比較緊張，等待時間無法估算。

目前排隊等待房貸的情況比較普遍。

貸款周期一旦變長，中途難免有一些賣家買家改變主意，打起了退堂鼓，最終無法成交。

中國房地產(chǎn)經(jīng)過30多年的發(fā)展，市場已經(jīng)趨于飽和，依據(jù)社科院的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底我國的無房家庭占比僅僅只有3.14%！

不論幾線城市，是自建房還是商品房，中國真正沒有房子的家庭都占少數(shù)。

畢竟一套房子70年產(chǎn)權(quán)，頻繁換房子的人群不多，適齡購房人群要買房的，幾乎都已經(jīng)買了。

而且很多城市都出現(xiàn)供過于求的局面，尤其是三、四線城市最為典型，大批存量房產(chǎn)有待消化。

而主流購房人群考慮多套房的持有成本，已經(jīng)沒有太多購房需求，所以二手房市場現(xiàn)在遭遇冷靜期，也算正常。

二手房跌了是好事還是壞事？

房價下跌，有人歡喜有人愁。

對于多套房持有者來說，憑本事買的房，不漲反跌，資產(chǎn)大縮水，換誰也不會高興。

尤其是高價買的房子，如果房價下跌，花重金買的房，成了賠本買賣，沒人愿意接納這個殘酷的結(jié)果。

如果是職業(yè)炒房客，房價下跌，自己不僅要支付杠桿炒房的高額利息，還要承擔房子貶值的損失，可謂是賠了夫人又折兵。

如此一來，炒房的人就少了，可以很好避免他們對二手房市場的干預，避免房價被哄抬。

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但是對于剛需買家來說，就算是利好消息了。房子除了居住外，還捆綁了人生重要的需求，比如婚姻、教育、醫(yī)療。

對于不得不買房子的人來說，如果不能打新，二手房也是一個不錯的選擇。價格下降，購買壓力也會小很多。

所以二手房下跌是好是壞，取決于我們所站的立場。

總而言之，房子的基本功能在于滿足民生需求，不該被賦予過多金融屬性，樓市長期野蠻生長，苦逼的還是廣大剛需買家。

過去炒作房子，短期看來，個體是在收益，可長期看來，任憑泡沫經(jīng)濟野蠻式發(fā)展，一旦玩完，深受其害的還是我們。

所以二手房適度降溫，算不算得上樓市在趨于理性的回歸呢？